長期優良住宅に関して

100%良いものなど、まずありません 成功のためには、失敗しない道を選ぶことです。

 

Q: どうして国が変わってローンを返済してもらえるのですか

JTIが対象住宅を借り上げ転貸し、転借人による賃料を住宅金融支援機構が直接受領することでお客様の返済に充てるという内容の返済なので、 国が変わってローンを返済するわけではありません。

なお、JTIからの賃料の支払いは最初の転借人が入居した時点から始まりますので、 転借人が決まらない間は家賃による返済ができず、債務者自身による返済が必要となりますので延滞しないようにする注意が必要です。

また、対象住宅はJTIの定める要件を満たす必要があります。

新築の場合、構造の要件として、移住・住みかえ支援適合住宅証明書の発行を受け、 かつ、国の定める認定長期優良住宅または耐震等級2、劣化対策等級3、維持管理対策等級3取得している住宅。

維持管理の要件として、 住宅瑕疵保険期間終了後5年ごとに定期点検を受検・保険継続し、住宅履歴が登録・継続管理されている住宅です。

 

Q: 長期優良住宅のメリット・デメリットは何ですか?

《メリット》

暮らしのゆとり、豊かさを実現。毎世代家を新築する必要がなくなることの余裕が生まれます。

資産価値の維持。長寿命で資産価値の高い住宅を取得してもらうことにより、いつでも公的機関が住宅を最大で終身にわたって借り上げ、 空室の場合でも賃料保証される移住・住みかえ支援機構の適合対象住宅でもあり、住宅の価値を取得した時点で安心を担保してくれます。

また、35年もローンを払い続けていけるのだろうかという不安を取り除いてくれる住宅ローン「家賃返済特約付きフラット35」が利用でき、あなたの将来と財産を守ります。

まさに、“価値をもつ家”いつでも“お金を生む家”として、住宅が“負債”から“資産”となります。家をもつことが資産形成となり、将来にわたって安心です。

地球環境に優しい。いいものをつくって、きちんと手入れをし、長持ちさせることで産業廃棄物を減らし地球環境にも貢献します。

消費住宅からストック住宅へ、限りある資源を大切にしましょう。

次世代に引きつぐ国の豊かさを。住宅は社会資産となり、長寿命住宅が増えることで国富が増大し、子供たちに豊かな日本を構築できます。

住宅ローン金利優遇。基準金利から(1~5年‥金利0.7% 6~20年0.3%引下げ 21年~35年金消契約時の基準金利適用)

※2012年5月末現在、住宅金融支援機構フラット35被災地外の場合で紹介。

 

建築補助金1棟あたり最大120万円。※補助対象は、平成24年度地域型住宅ブランド化事業により採択を受けたグループの条件で認定長期優良住宅を建築した住宅に限ります。

各種税制優遇。住宅ローン控除枠拡大 最大500万円 → 600万円。

固定資産税軽減 通常3年間半額 → 5年間半額。

登録免許税軽減 保存登記費用 → 通常の3分の2

 

《デメリット》

建築基準法で定める基準で建築される住宅と比べるのであれば、コスト面において高くなる要素があります。

なぜならば、長期優良住宅の認定基準は住宅の性能で耐震等級2・劣化対策等級3・維持管理対策等級3・省エネルギー対策等級4をクリアーしなければならないことで、 その仕様に則った最低限必要な基礎や構造の工法・商品などを使用しなければならないことと、設計に関わる図書作成やその認定長期優良住宅の申請にかかる 費用等が挙げられるからです。

一般的にハウスメーカーでは標準の住宅に比べて5倍、価格でいうならば600万円ほどコストUPになるといわれますが、 標準の住宅の耐用年数よりも3倍長持ちする構造の住宅なので、 ある意味3倍長持ちする住宅が標準の住宅の1.5倍で購入できるという考え方もできます。

また、「環の家」では、 認定長期優良住宅基準に則った規格型プランを多数準備しており、コストUPになりうる設計費用を軽減すると共に、 構造においても特殊部材や特殊工法を採用しない、100年もの歴史のあるシンプルな木造在来軸組工法なので安価な設定でご提供させていただいております。

 

定期的なメンテナンスの義務があるから膨大なメンテナンス費がかかるといわれますが、そうではなく、長期優良住宅であっても、設備を更新したり、 ライフスタイルの変化等にあわせてリフォームをしたりしなければ劣化・陳腐化が進みます。

住宅を長期にわたり良好な状態で使用するためには、定期的に点検または調査を行い、必要に応じて修繕または改良を行う等、維持保全を適切に実施することが必要です。

いずれにしましても、標準的な住宅でも定期的な点検は必要と考えますし、築20年も経てば水廻りの設備機器は取替え時期に入ります。

長期優良住宅だからメンテナンス費がかかるのではなく、標準的な住宅も同じであり、そもそも住宅を建築するにはメンテナンス費はかかるというものです。

したがってそれらの記録等を保存する住宅情報家暦システムに登録する費用が建築当初約10万円程度必要になります。

 

Q: 「認定長期優良住宅」と「長期優良住宅」の違いは何ですか?

長期優良住宅の認定基準は住宅の性能で耐震等級2・劣化対策等級3・維持管理対策等級3・省エネルギー対策等級4という仕様になりますが、両社ともスペック的には同じで住宅ローン金利優遇も受けることができます。

大きく違ってくるのが、税制優遇、家賃返済特約付フラット35や、将来の資産形成手段となる移住・住みかえ支援適合住宅制度によるマイホーム借上げ制度が利用可能になることとで、住宅を建てる時や建てた後不安の解消になりリスク回避ができて安心して住宅が購入できます。

その他にも㈶不動産流通近代化センター価格査定マニュアルが、長期優良住宅で定期補修が計画的に行われている場合で築25年時点での転売価格は新築時の35%になると2009年7月に改定されました。

例えば2000万円が築25年で700万円の価値があるという事になります。認定を取得するのとしないのでは将来にわたり大きく違いがあります。

 

Q: 契約をしなくても、簡単にローン査定をすることが可能なのですか?

はい、契約をしなくても住宅ローン事前審査(正式申込時と同じ内容を審査するので、簡易審査よりも正式内定率が高くなります)でお客様がお手軽に「いくらお借り入れできるか」がわかるというものです。

マイホーム計画の前に、「自分は住宅ローンを組めるのか?」が分からなければ計画は進みません。申込は「運転免許証」「印鑑(認印OK)」「前年度の源泉徴収票」があれば申込可能で審査は無料です。

(有)山崎ハウジングは、住宅金融支援機構提携金融機関の取次店で「事前審査申請書」の受付窓口となっております。さらに簡単な住宅ローン簡易審査(簡単な審査になるので事前審査よりも正式内定率は低くなります)もあります。

通常、一般的な金融機関では「事前審査申請書」はなく、最初から正式申込書での審査となり、マイホームの購入意思を示してからでないと確認とることができまない場合もあります。さらに、住宅ローン審査に必要な様々な資料を用意しなければいけないなど、とても面倒な労力を必要とします。

 

Q: 家の購入を考えています。いざというときは家を売ればローンを返せると思っていますが、間違いでしょうか?

はい、落札価格は市場価格の8割前後とされるのが一般的で、売却代金をつぎ込んでもローンを返済できないケースがほとんどです。

結果、住宅は手元を離れたのに、ローン残高の支払いは免れないという事態に陥る人が続出しています。

これは、何らかの理由で住宅ローンの返済が困難になった物件について、銀行などの債権者が売却を裁判所に申し立てて強制的に売却。売却代金を受け取るのが競売です。

日本ではいま、1年間に6万件もの住宅がこのような形で競売にかけられているのが現状です。

 

Q: 耐震構造「コアシステム」はどんな良さがあるのですか?

まるでゾウさんがどーんと4本の足でお家を支えるように、外まわりは頑丈で長持ちするようにつくり、内部は比較的自由に変更できるようにしておいた方がよいという考え方です。また、建物の4隅に耐力壁をバランスよく配置することで、 地震時の建物のねじれを抑え耐震性・耐久性も備えることができ、内部は広々と自由な空間と、将来住まい手が変わっても柔軟に対応する可変性も備わっているから安心な構造です。

※耐震等級2以上、直下率100%、偏心率15以下を確保しています。

 

Q: 本当に20年で家の価値は0になるのでしょうか?

戦後住宅難のなかで少しでも多くの日本人にマイホームを建ててもらうよう、建築基準法では家の耐用年数を一世代25~30年と想定してきました。40歳で建てたとして30年、当時の平均寿命は65歳程度だったので全く問題なかったのです。

ただ、この結果築後30年目からはつぶれはしないものの維持管理にお金がかかるようになります。

あと10年でそういう状況になる可能性が高いのですから誰も高くは買いません。

もちろんしっかりとした住宅ならもっと持つのですが、それを保証する方法がないため、良い住宅でも二束三文になってしまうのです。

こうしたこともあって、現在の日本の中古住宅市場では、築後20年以上経過した住宅の価値はほとんど評価されず、土地の値段だけか、場合によっては解体費用等分だけマイナスに評価されてしまうことすら多いと言われます。

 

Q: 今マンションに住んでいてローンは残っていますが、住み替えは可能でしょうか?

新たに住み替える新築住宅が「環の家」なら、住宅金融支援機構の「機構住みかえ支援ローン」を年齢制限なく組むことができます。

今の住まい(戸建て・分譲マンション)は売却することなく、公的機関が最長で終身にわたり借り上げ転貸し、その賃料でローン返済するというものです。これにより、今までお住まいのローン返済から新たな住み替え先のローンに変わり、最低限のリスク※で住み替えが可能というものです。

また、公的機関に借上げのお住まいは、空室の場合でも一定の賃料を保証するので、ローン返済が滞るようなことがなく住み替えが可能です。

ただし注意が必要なのは、住宅ローン残債がある場合は旧公庫ローンかフラット35に限ります。 その他ローンの場合はフラット35に借り替えて1年間の返済実績を経て住み替えが可能になります。

また、住みかえ支援ローンには審査があり、融資を確約するものではありません。

※昭和56年以降のマンションは耐震補強工事は必要ありませんが、 借上げによる室内クリーニング、クロスの張替等の工事が必要な場合があります。

 

Q: 「家賃返済特約付きフラット35」とは何ですか?

将来返済が困難になったときに一定の条件に該当する場合には、返済方法変更の特例により償還期間を延長して、割賦額を減額した上で、住宅を移住・住みかえ支援機構(JTI)に賃貸し、その賃料を住宅金融支援機構が直接受領することで、お客様の返済に充てるという内容の特約(家賃返済特約)をフラット35のお借入れ時に設定するものです。

特徴として

①借入時から、将来返済が困難になったときに住宅を借り上げる機関が決まっています。

②住宅借上げ期間は、転借人からの賃料支払の有無にかかわらず、住宅金融支援機構に賃料を支払います。

このため、JTIが住宅を借り上げている間は、お客様の返済が原則として継続します。注意点としては、特約を設定するにあたっては、住宅金融支援機構提携金融機関及びJTIとの間で覚書を締結する必要があります。

また、住宅金融支援機構が実施する返済困窮者対応特例措置の定める条件に該当した場合とJTIの定める一定の条件に該当する場合に適用されるもので申し込む際には十分理解する必要があります。

手続きは、フラット35借入申込書と同時に申請書を提出して下さい。審査方法は、通常のフラット35と同じです。

フラット金銭消費貸借契約書締結時に覚書を締結することになります。費用は、家賃返済特約付きフラット35の覚書締結時:5,250円。借上げ前の賃料査定時:5,250円。借上げ申請時の事務手数料:17,850円です。お客様のメリットとして、万一、返済に困ったときに家を手放さずに返済を続けることができます。

3年更新の定期借家契約なので、返済のめどが立てば再び居住することも可能です。建物の品質が良い(長期優良住宅等への適用のみ)賃貸時、空室になっても追加負担はなし。

ということで、これまでは、返済不能になった場合は、返済条件を緩和し返済を続ける、あるいは家を手放し競売となるか、住宅購入でローンを組むリスクがとても大きかったのですが、家賃返済特約を付けることによってリスク回避ができ不安なく住宅を購入することが可能となりました。

 

Q: 「マイホーム借上げ制度」とは何ですか?

一般社団法人 移住・住みかえ支援機構(JTI)の「マイホーム借上げ制度」は、シニアの皆さま(50歳以上)のマイホームを最長で終身にわたって借上げて転貸し、安定した賃料収入を保証するものです。

これにより自宅を売却することなく、住みかえや老後の資金として活用することができます。

制度の特徴としては、1、制度を申し込み後、1人目の入居者が決定以降は、空室が発生しても規定の最低賃料を保証します(査定賃料下限の85%が目安)。しかも終身にわたって借上げるので、安定した賃料収入が見込めます。

2、3年毎に契約が終了する定期借家契約を活用しているため安心。賃借人が居座ったり、立ち退き料を請求されることはありません。

3年の定期借家契約終了時に、マイホームに戻ることができますし、売却することもできます。

3、JTIが借上げて転貸するので、一般の賃貸のように家のオーナーが賃借人と直接関わることはありません。家賃の未払いなど、賃借人とのトラブルの心配は無用です。

4、JTIの事業は、協賛企業等からの基金や転貸賃料と支払賃料との差額から生まれる収益により独立採算で運営しますが、万が一の場合に備え、国の予算において、(財)高齢者住宅財団に債務保証基金が設定されており、JTIは基金の登録事業者になっています。これを主として子育て世代に転貸することによって社会資本として有効活用する制度です。

 

Q: 「移住・住みかえ支援適合住宅」とは何ですか?

長寿命で資産価値の高いマイホームを取得してもらうことにより、シニア期における充実した住生活の実現、また、単に「住むところ」だけではなく、「老後の資産形成手段」として明確に意識してもらう制度として2008年4月より実施。

JTIが認めた外部の耐久・耐震性基準を満たし、長期にわたるメンテナンス体制を備えた新築住宅を移住・住みかえ支援適合住宅として認定を受けることができます。

この認定住宅を受けた住宅なら、通常のマイホーム借上げ制度の利用条件である50歳を待たずに、簡単な手続きでいつでもJTIが賃貸物件として借上げ、空き屋時も賃料収入を、最長で終身にわたり保証します。

また、お客様の申請に基づき移住・住みかえ支援適合住宅証明書を発行します。この証明書が発行された住宅は、将来JTIが提供するマイホーム借上げ制度の利用において有利な取り扱いを受けることができます。

将来売却され所有者が代わった場合にも、所定の手続きにより、その地位を引き継ぐこともできます。

 

Q: 「家の履歴書」とは何ですか?必要な物なんでしょうか?

長期優良住宅には住宅履歴情報の作成、および保存・管理が義務付けられているため必要です。家の履歴書とは車でいう車検証のようなもの。

住宅のより良い状態を長期間にわたって維持するには、計画性のある点検と維持管理が大切です。そのための情報の作成と蓄積、管理と活用が必要になります。

また、これからの住宅の政策は、住宅の寿命が延びると共に、資産として流通しなければならなく、資産として流通する価値がなければなりません。

車でも、車検や定期的な点検・メンテナンスを記録することによって車の状態がわかり流通されるものです。家も同じという事ですね。

 

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